De Nederlandse kantorenmarkt is in 2011 opnieuw geconfronteerd met een aantal negatieve ontwikkelingen waardoor de eerder uitgesproken verwachting dat de markt zou gaan herstellen, niet is uitgekomen. In feite werd de neergaande trend van 2010 voortgezet.
Het resultaat was dat het aanbod van kantoren vorig jaar verder toenam, terwijl de vraag naar kantoren voor de vijfde keer op rij omlaag ging. Een ander blijkt uit cijfers van NVM Business op basis van door haar geregistreerde gegevens over de Nederlandse kantorenmarkt. Volgens de NVM werd het afgelopen jaar op de vrije markt 1,07 miljoen m² kantoorruimte opgenomen, ofwel 10% minder dan in 2010.
Het direct beschikbare aanbod van nog te verhuren kantoren steeg met 6% naar 7,14 miljoen m². Door de verruiming van het aanbod stond ultimo 2011 circa 14,5% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop.
De vraag naar bedrijfsruimten in Nederland heeft zich in de eerste helft van 2011 bijzonder gunstig ontwikkeld. Gemeten in ruimten vanaf 750 m² werd in de eerste zes maanden bijna 50% meer productie- en opslagruimte verhuurd en verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Daarnaast deed zich voor het eerst sinds jaren een daling van het direct beschikbare aanbod voor.
Een en ander blijkt uit voorlopige cijfers van NVM Business op basis van door haar geregistreerde gegevens over de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt.
Veel regio’s profiteren van toegenomen vraag
De verhoogde vraag naar bedrijfsruimten gedurende de eerste zes maanden van 2011 was voor een belangrijk deel te danken aan een sterke groei van de Nederlandse economie in het eerste kwartaal. In totaal werd op de vrije markt – dus exclusief nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigenbouw) – circa 1,24 miljoen m² bedrijfsruimte afgezet. De meeste regio’s in ons land slaagden erin om van de grotere vraag te profiteren. Daarbij lieten vooral Amsterdam, Haarlemmermeer (Hoofddorp/Schiphol), Utrecht, Eindhoven en Venlo van zich spreken. Ook in de Twentse Stedenband (Almelo-Enschede-Hengelo) ging het afzetvolume flink omhoog zij het, dat dit voor een belangrijk deel was te danken aan een grote transactie met Timberland die in Almelo een nieuw distributiecentrum gaat betrekken. In de regio Rotterdam, waar van oudsher sprake is van een levendige vraag, viel de opname van bedrijfsruimten helaas wat tegen; het op de vrije markt verhuurde en verkochte metrage lag beduidend lager dan in de eerste helft van 2010. Hetzelfde gold in zekere zin voor de bedrijfsruimtemarkt in Tilburg.
Meer distributiecentra aan de markt
Behalve dat de vraag zich gunstig ontwikkelde, gaf ook de daling van het direct beschikbare aanbod van nog te verhuren en te verkopen bedrijfsruimten een positieve impuls aan de markt. Volgens berekeningen van NVM Business werd medio 2011 circa 10,9 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden, 5% minder dan ultimo 2010. Overigens hadden niet alle regio’s in Nederland profijt van deze daling. Zo ging bijvoorbeeld in Rotterdam, Venlo, Tilburg en Moerdijk het aanbod juist omhoog. Dat was deels te wijten aan een toename van het aantal logistieke ruimten. De logistieke sector had sowieso te maken met een verruiming van het aanbod, want in de eerste helft van dit jaar steeg de leegstand in distributiecentra met ruim 300.000 m² tot 1,9 miljoen m². Daardoor stond halverwege het jaar 9,3% van de totale voorraad logistiek vastgoed te huur of te koop.
Lichte stijging huurprijzen
De over het geheel genomen gunstige vraag naar bedrijfsruimten had tot gevolg dat de gerealiseerde huurprijzen in de eerste helft van 2011 iets omhoog gingen. Gemiddeld werd voor een vierkante meter bedrijfsruimte € 47 betaald tegen € 45 euro in de eerste helft van 2010. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat onder invloed van het ruime aanbod de ‘incentives’ verder zijn opgelopen. Een huurvrije periode van 12 maanden op een vijfjarig huurcontract is thans geen uitzondering meer.
De Nederlandse kantorenmarkt is nog altijd flink in mineur. Het aanbod van nog te verhuren kantoorruimte is in de eerste zes maanden van 2011 met iets meer dan 4 procent gestegen tot een recordhoogte van 7,03 miljoen m². Door de toename van het aanbod stond halverwege het jaar 14,4 procent van de kantorenvoorraad in ons land te huur.
Dit blijkt uit voorlopige cijfers van NVM Business over de Nederlandse kantorenmarkt.
Ook aan de vraagkant van de markt was de gang van zaken weinig inspirerend, zij het dat een iets hoger transactievolume nog voor een lichtpuntje zorgde. Hoewel in de eerste helft van 2011 ongeveer 505.000 m² kantoorruimte werd verhuurd en verkocht, lag het gerealiseerde volume ver onder het gangbare opnameniveau.
Toename aanbod het grootst in regio Zuid
De toename van het aanbod gedurende de eerste zes maanden van 2011 had vrijwel geheel betrekking op bestaande kantoorruimten; in het nieuwbouwsegment kwam er slechts 10.000 m² bij. Ofschoon de toename van het aanbod zich in alle regio’s van ons land manifesteerde, was deze het meest zichtbaar in de regio Zuid. Dat was het gevolg van een verruiming van het aantal beschikbare vierkante meters in Breda, Den Bosch, Eindhoven en Maastricht. Vooral in Eindhoven ging het aanbod flink omhoog. Dit werd veroorzaakt doordat met name in het centrum van de stad verschillende gebouwen op de markt kwamen.
Behalve in het zuiden was ook in het midden van het land sprake van een sterke toename van het aanbod. Hiervan ondervonden Utrecht, Ede, Amersfoort en Nieuwegein de meeste hinder.
Voor wat de andere regio’s betreft viel het op dat in Amsterdam het aanbod gedurende de eerste zes maanden van dit jaar nagenoeg onveranderd bleef, terwijl in Den Haag en in de Haarlemmermeer (Hoofddorp en Schiphol) het aanbod zelfs iets naar beneden ging.
Verhuurmarkt in regio Zuid doet het goed
De sterke toename van het aanbod in het zuiden had vreemd genoeg geen nadelige gevolgen voor de verhuurmarkt in deze regio; er werd in de eerste helft van dit jaar aanzienlijk meer kantoorruimte verhuurd dan in dezelfde periode van 2010. Zo blijkt uit cijfers van NVM Business. Van deze gunstige gang van zaken profiteerden vooral Eindhoven en Maastricht, waar een paar grote verhuurtransacties met onder meer Bosch Security Systems, Mercedes Benz, KPMG en DHL een positieve impuls aan de markt gaven.
Bood in de regio Zuid de verhuurmarkt voor kantoren een levendige aanblik, in de regio’s West Noord en Noord moesten de kantorenmarkten in de eerste zes maanden genoegen nemen met een daling in de opname. Zo werd bijvoorbeeld in Amsterdam opnieuw minder kantoorruimte verhuurd en verkocht, en kwam in de stad Groningen de vraag naar kantoorruimte nauwelijks van de grond.
Beleggingen in kantoren blijven op peil
Ondanks de verdere verslechtering van de vraag- en aanbodverhouding op de Nederlandse en de daling van de investeringen in commercieel , bleef het aandeel van de kantoorbeleggingen redelijk op peil. Van het totale vermogen dat in de eerste zes maanden van 2011 in commercieel werd geïnvesteerd, had ongeveer 30 procent betrekking op kantoorgebouwen, bijna evenveel als in dezelfde periode vorig jaar.
In totaal werd door beleggers ongeveer 420 miljoen euro in kantoren belegd. Nederlandse beleggers waren goed voor circa 200 miljoen euro aan investeringen. Daarbij ging het bijna uitsluitend om particuliere beleggers; de institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en vastgoedfondsen) hielden zich opnieuw afzijdig van de en richtten hun blik vooral op winkels en winkelcentra.
Fris Bedrijfsmakelaars heeft een ruim aanbod bedrijfsruimte. Zoekt u kantoor-, winkel- of horecaruimte? Neem dan eens een kijkje in ons ruime aanbod.
Wilt u op de hoogte worden gehouden over ons actuele aanbod en andere, voor u als ondernemer interessante ontwikkelingen binnen het MKB. Schrijf u dan nu in voor onze maandelijkse nieuwsbrief.
